En medio del deterioro del poder adquisitivo y la presión de los gastos fijos sobre los hogares argentinos, la morosidad en el pago de expensas volvió a convertirse en un problema creciente para los consorcios. Así lo explicó el abogado especialista en propiedad horizontal Juan Martín Luciani Otaño en diálogo con Antonio Novas en el programa Personalmente, por FM Estudio 2.
“El trabajador primero paga el alquiler y después la expensa. Muchas veces intenta postergarla y ahí empiezan a acumularse montos muy difíciles de afrontar”, planteó Antonio Novas al abrir la entrevista.
Luciani Otaño confirmó que la situación se agravó en los últimos meses y sostuvo que la morosidad ronda actualmente el 17% en algunos relevamientos privados realizados sobre miles de consorcios. Sin embargo, recordó que en otras etapas críticas de la economía argentina el porcentaje llegó incluso al 30%.
“Las expensas son gastos mensuales inevitables. La luz hay que pagarla, el gas también, los encargados cobran igual y los proveedores tienen que seguir trabajando. Entonces, lo que no paga uno lo tienen que pagar los demás vecinos”, explicó.
El especialista comparó el funcionamiento de un consorcio con una comida compartida: “Es como salir todos a comer y que uno no pueda pagar. Alguien tiene que cubrir esa parte porque la cuenta no desaparece”.
Conflictos entre vecinos y presión sobre quienes sí pagan
Según detalló el abogado, el aumento de la morosidad no sólo genera problemas financieros en los edificios, sino también tensiones internas entre propietarios.
“El vecino que cumple siente que además de pagar sus propias expensas debe sostener las de quien no pudo hacerlo”, indicó.
En ese contexto, destacó el rol del administrador como primera herramienta para evitar que la deuda escale. Explicó que, ante el atraso de uno o dos meses, lo habitual es que exista un contacto informal mediante teléfono, WhatsApp o correo electrónico para intentar regularizar la situación.
“Lo ideal es que a partir del segundo o tercer mes el administrador intime formalmente mediante carta documento”, señaló.
Y aclaró un punto que suele generar temor entre los propietarios: “La carta documento no es un juicio. Mucha gente lo confunde. Es simplemente formalizar el reclamo y dejar constancia de la deuda”.
A quién se le reclama judicialmente la deuda
Uno de los puntos centrales de la entrevista estuvo vinculado a la responsabilidad legal del pago cuando la vivienda está alquilada.
Luciani Otaño explicó que, más allá de los acuerdos privados entre propietario e inquilino, la deuda por expensas siempre recae jurídicamente sobre el titular del inmueble.
“El consorcio le reclama al propietario, no al inquilino. El locatario tiene tenencia, no posesión. Judicialmente la acción va contra el dueño o contra quien tenga la posesión legal de la unidad”, detalló.
También aclaró que pueden existir otros responsables en determinados casos, como herederos, usufructuarios o poseedores con boleto de compraventa.
Qué soluciones suelen aplicarse
Consultado sobre las alternativas más frecuentes para evitar que las deudas se vuelvan impagables, el especialista explicó que en la práctica los consorcios suelen priorizar acuerdos de pago antes que judicializar rápidamente.
“Lo primero es acercarse a la administración y proponer un acuerdo”, sostuvo.
Entre las opciones más habituales mencionó:
- planes de cuotas,
- reducción o quita de intereses,
- refinanciación de la deuda,
- y el pago simultáneo de las expensas corrientes mientras se cancela el atraso acumulado.
“Si no se paga el mes actual además del acuerdo, la deuda nunca termina de actualizarse”, explicó.
El abogado también recordó que las deudas por expensas prescriben a los dos años si no son reclamadas formalmente, por lo que remarcó la importancia de la actuación del administrador.
“Si el administrador no intima, podría incluso tener responsabilidad frente al consorcio”, advirtió.
Sobre el cierre, Luciani Otaño reconoció que en la mayoría de los casos la falta de pago no responde a una decisión deliberada sino a dificultades económicas concretas.
“Nadie quiere deber expensas. Generalmente el problema es que no alcanza”, concluyó.
