El acceso a la vivienda propia continúa siendo uno de los principales problemas para millones de argentinos. Pero el déficit habitacional es todavía más amplio: incluye no solamente a quienes no tienen una casa propia, sino también a quienes viven en condiciones inadecuadas, con problemas de infraestructura, hacinamiento o en entornos considerados inhabitables.
Así lo explicó Federico González Rouco, especialista en vivienda, durante una entrevista con Antonio Novas en el programa Personalmente de FM Estudio 2.
Unos 15 millones de argentinos no son propietarios
Durante la entrevista, González Rouco señaló que aproximadamente un tercio de la población argentina no es propietaria de la vivienda en la que reside, lo que representa unos 15 millones de personas y alrededor de 4 millones de hogares.
De ese universo, cerca de 3 millones de hogares alquilan, mientras que aproximadamente 1 millón se encuentra bajo otras formas de tenencia, como viviendas prestadas o situaciones informales.
Sin embargo, el especialista aclaró que estos números no representan por sí mismos el déficit habitacional.
“El déficit habitacional es algo más complejo que no tener vivienda propia”, explicó González Rouco.
¿Qué significa tener déficit habitacional?
El concepto incluye distintas situaciones. Entre ellas aparecen el hacinamiento, las viviendas construidas con materiales inadecuados, la falta de determinados servicios y los hogares ubicados en zonas con condiciones ambientales o urbanísticas problemáticas.
González Rouco mencionó como ejemplos las viviendas con paredes de chapa, los hogares sin acceso adecuado a servicios, las zonas inundables y los sectores ubicados próximos a basurales.
De acuerdo con sus estimaciones, alrededor de 6 millones de hogares argentinos atraviesan algún tipo de déficit habitacional, una cifra que, según explicó, se mantiene relativamente estable desde hace aproximadamente una década.
Pero el problema no tiene una única solución.
Cuatro millones de hogares necesitan mejoras y otros dos millones una vivienda nueva
Dentro de esos 6 millones de hogares con déficit habitacional existe una diferencia significativa en cuanto a la gravedad y al tipo de intervención necesaria.
Según González Rouco, aproximadamente 4 millones de hogares requieren algún tipo de intervención menor, que puede estar vinculada con ampliaciones, remodelaciones, infraestructura o mejoras de las condiciones existentes.
En cambio, alrededor de 2 millones de hogares necesitan directamente una vivienda nueva.
En algunos casos, incluso una vivienda estructuralmente adecuada puede encontrarse en un entorno que obliga a pensar en una relocalización. Entre los ejemplos mencionados aparecen las zonas inundables o próximas a basurales.
El problema de los jóvenes: 4 de cada 10 viven con sus padres o abuelos
Uno de los aspectos que más preocupa al especialista es la situación de los jóvenes y su dificultad para independizarse.
González Rouco explicó que el análisis del Observatorio que integra incorpora una mirada generacional, especialmente sobre los menores de 40 o 45 años, para comprender cómo las condiciones actuales pueden impactar en la sociedad argentina durante las próximas décadas.
En ese marco, indicó que el 40% de las personas de entre 25 y 35 años todavía vive con sus padres o abuelos.
El dato adquiere mayor relevancia porque, dentro de ese universo de aproximadamente 2,5 millones de jóvenes, cerca de la mitad vive además bajo algún tipo de déficit habitacional.
La situación combina entonces dos problemas: la dificultad para alcanzar la emancipación y, en muchos casos, las condiciones deficientes de la vivienda en la que permanecen.
Créditos hipotecarios: ¿cuánto pueden ayudar?
Durante la entrevista, Antonio Novas consultó al especialista por el anuncio del Gobierno nacional relacionado con el uso de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para impulsar créditos hipotecarios a través de los bancos.
Según lo planteado durante la conversación, la primera medida contempla unos US$1.500 millones, con una estimación de alrededor de 18.000 créditos para compra de viviendas.
Para González Rouco, se trata de una medida que puede contribuir, aunque no alcanza por sí sola para modificar la dimensión del déficit habitacional argentino.
El especialista explicó que el FGS tiene un volumen de fondos mucho mayor y que, según su visión, podría cumplir un papel más amplio dentro del sistema financiero mediante mecanismos que permitan a los bancos generar nuevas líneas de crédito hipotecario.
El problema del crédito de largo plazo
Uno de los obstáculos estructurales señalados durante la entrevista es la falta de ahorro de largo plazo en Argentina.
González Rouco planteó que la ausencia de ahorro de largo plazo dificulta la existencia de crédito también a largo plazo, algo particularmente importante en el mercado hipotecario.
En ese sentido, destacó el potencial del FGS para participar en mecanismos de financiamiento que permitan a los bancos obtener liquidez y ampliar posteriormente la oferta de créditos.
La construcción y el sector privado también tienen un papel
El especialista también puso el foco en el sector privado y en la cadena de la construcción.
Según explicó, los créditos hipotecarios destinados a la compra de viviendas suelen estar dirigidos a sectores de ingresos relativamente altos debido a los requisitos necesarios para acceder al financiamiento.
Por eso, sostuvo que el desafío habitacional requiere ampliar el enfoque.
No se trata solamente de financiar la compra de una vivienda nueva, sino también de generar herramientas para construir, ampliar y remodelar viviendas existentes.
En este punto, González Rouco planteó la necesidad de trabajar sobre la estructura impositiva que afecta a la construcción, incluyendo tanto impuestos nacionales como provinciales.
Un problema que requiere múltiples soluciones
Los números expuestos durante la entrevista muestran que el problema habitacional argentino tiene varias dimensiones.
Por un lado, millones de personas alquilan o viven bajo otras formas de tenencia. Por otro, millones de hogares tienen problemas de infraestructura, hacinamiento, servicios o localización.
A esto se suma la dificultad de una parte importante de los jóvenes para independizarse.
La discusión, por lo tanto, no se limita a construir viviendas nuevas: también involucra crédito hipotecario, financiamiento para construcción y remodelación, infraestructura, políticas fiscales y participación del sector privado.
Como resumió González Rouco durante la entrevista, la magnitud del problema hace necesario pensar distintas herramientas y abordajes según las necesidades de cada hogar.
